Article 1031

Comprendre la section 1031 : Un guide complet sur les échanges immobiliers à impôt différé

Introduction à l'article 1031

L'article 1031 de l'Internal Revenue Code (IRC) offre une disposition précieuse pour les entreprises et les investisseurs impliqués dans des transactions immobilières. Cet article leur permet de reporter les impôts fédéraux sur certains échanges immobiliers, ce qui leur confère un avantage significatif dans la gestion de leurs obligations fiscales.

Explorer les bases de l'article 1031

L'article 1031, souvent appelé échange 1031, échange de même type ou échange Starker, facilite l'échange d'investissements ou de propriétés commerciales sans déclencher de conséquences fiscales immédiates. Les investisseurs utilisent cette disposition lorsqu'ils vendent une propriété et réinvestissent le produit dans une ou plusieurs autres propriétés. Il convient de noter que cette disposition ne s'applique pas aux logements personnels utilisés par les acheteurs ou les vendeurs.

Points clés à retenir de l’article 1031

• L'article 1031 permet aux investisseurs dans des propriétés commerciales de reporter l'impôt sur les bénéfices provenant de la vente de propriétés, offrant ainsi la possibilité de réinvestir des fonds dans d'autres propriétés.
• La disposition est parfois surnommée l'échappatoire Starker en raison de sa flexibilité, car la vente et l'achat n'ont pas besoin d'avoir lieu simultanément pour pouvoir bénéficier du report d'impôt.
• Cependant, il est important de se rappeler que les avantages de l'article 1031 ne sont pas accessibles aux particuliers qui vendent ou achètent des résidences personnelles.

Comprendre l'origine de l'article 1031

Le surnom de « Starker Loophole » provient d'une décision de justice importante de 1979, qui affirmait qu'un accord d'échange de propriété dans des délais précis reflétait effectivement un transfert de propriété simultané. Cet arrêt a jeté les bases d’une interprétation large de la disposition.

Évolution des critères de l'article 1031

Auparavant, avant le 31 décembre 2017, l'article 1031 englobait un large éventail de propriétés autres que l'immobilier, notamment les franchises, les œuvres d'art, l'équipement, les valeurs mobilières, etc. Cependant, après 2017, la disposition limite les échanges aux seuls biens immobiliers commerciaux ou d’investissement.

Lignes directrices pour l’utilisation de l’article 1031

L’exécution réussie d’un échange au titre de la section 1031 implique le respect de règles et de procédures spécifiques :

• Les biens immobiliers acquis doivent être de même nature.
• Des taxes sont dues sur toute valeur ajoutée supplémentaire à l'échange (appelée « boot ») l'année de l'échange.
• L'identification d'un bien immobilier de même nature doit avoir lieu dans les 45 jours suivant la vente, l'acquisition étant complétée dans les 180 jours suivants.

Comprendre l’immobilier de même nature

L'article 1031 définit les biens immobiliers de même nature comme des biens détenus à des fins commerciales ou d'investissement. L'échange de tels biens immobiliers dans le cadre d'un échange structuré 1031 contre des biens similaires permet un report d'impôt, à condition que le nouveau bien serve les mêmes objectifs productifs.

Explorer le démarrage dans la section 1031

L'article 1031 autorise l'inclusion d'espèces ou de biens de nature autre que l'échange immobilier. Cette composante supplémentaire, appelée « boot », déclenche des gains ou des pertes imposables sur l'année d'échange, distincts des plus ou moins-values ​​différées sur l'échange immobilier.

Considérations temporelles dans les échanges au titre de l’article 1031

Les contribuables engagés dans des échanges au titre de l'article 1031 disposent d'un délai limité pour l'identification et l'acquisition de propriétés de remplacement :

• L'identification d'un maximum de trois propriétés de remplacement de même nature doit avoir lieu dans les 45 jours civils suivant la vente.
• L'acquisition et la réalisation de l'échange doivent avoir lieu dans un délai de 180 jours calendaires ou avant la date d'échéance de la déclaration du contribuable, y compris les prolongations.

Exigences de déclaration pour les échanges 1031

Bien que la section 1031 reporte les impôts et ne comptabilise aucun gain ou perte immédiat, elle nécessite de déclarer sur le formulaire 8824, Échanges de même nature. Des déclarations supplémentaires peuvent être requises pour les gains provenant du démarrage sur le formulaire 8949 ou sur l'annexe D, et en cas de récupération de l'amortissement, en tant que revenu ordinaire.

L’importance de l’assistance professionnelle

Naviguer dans les complexités des échanges au titre de la section 1031 peut être difficile, et les erreurs peuvent entraîner des coûts substantiels. Faire appel à des sociétés d'échange 1031 réputées peut offrir des solutions rentables par rapport aux honoraires horaires d'avocat. Ces cabinets apportent leur expertise et leur expérience, garantissant le respect des exigences du code des impôts.